30/07/2015

Что будет с данным видом жилья в ближайшей перспективе? Как апартаменты продаются сегодня, кто их покупает и почему?

Приводим мнение экспертов о перспективах и юридическом аспекте данного формата.

Преимущества и недостатки нежилого жилья

— На сегодняшний день главная причина популярности апартаментов среди покупателей – разница в цене по сравнению с квартирами, которая может достигать 20-30%, — считает Алексей Оленев, заместитель директора Департамента новостроек Est-a-Tet:

— Кроме того, в современных многофункциональных комплексах с предложением апартаментов часто присутствует управляющая компания с расширенным функционалом, которая занимается эксплуатацией зданий в частности оказанием дополнительных сервисных услуг. Стоит отметить, что инфраструктурные объекты в проектах с апартаментами расположены не по периметру зданий как в жилых комплексах, а внутри здания как лобби в гостиницах, что позволяет жителям таких проектов, буквально не выходя из дома, совершать покупки.

О недостатках формата рассуждает Нина Заварзина, генеральный директор Legal CONSTANTINE:

— Изначально застройка в столичном регионе апартаментами была вызвана необходимостью развития рынка арендного жилья. Апартаменты стоят дешевле, но гарантии Закона о долевом строительстве на случаи приобретения апартаментов не распространяются.

Такие договоры не регистрируются, продажи осуществляются по неоднозначным предварительным договорам. Некоторые строители настаивают при заключении договора купли-продажи с формулировкой «Апартаменты коммерческого назначения», дабы избежать возможности распространения Закона о защите прав потребителей.

При строительстве апартаментов не решается вопрос с обеспечением жильцов социальной инфраструктурой — поликлиниками и детсадами. Эти минусы, как и более высокая стоимость, в сравнении с жильем, коммунальных услуг, и вопросы с пропиской для среднего сегмента покупателей делают приобретение такой недвижимости менее привлекательным.

В чем особенность апартаментов?

— Апартаменты относятся к нежилому фонду, что обуславливает ряд отличительных особенностей по сравнению с жильем, — говорит Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора «НДВ-Недвижимость»:

— Прежде всего, в таких помещениях нельзя получить постоянную прописку. Ниже и требования по инсоляции, обеспечению объекта инфраструктурой. По этим причинам апартаменты более доступны, по сравнению с аналогичными квартирами, и часто выступают в качестве второго жилья для покупателей. Нужно отметить, что подобный формат в целом интересен клиентам. Среди целевой аудитории — и предприниматели, и молодые семьи, и просто креативные люди, которые планируют совмещать работу и жизнь. При отсутствии постоянной регистрации возможна временная. Кроме того, данный сегмент позволяет реализовывать нестандартные идеи и планировочные решения, предложив покупателям интересный продукт, отличный от остальных.

Стоит отметить, что в перспективе могут произойти изменения относительно формата апартаментов. Речь идет об инициативе властей о приравнивании объектов к жилью и смене статуса. Пока еще не до конца ясно, каким будет комплекс мер и сам процесс перехода. Также возникает вопрос – затронут ли изменения все объекты на рынке. Можно предположить, что комплексам, полностью состоящим из апартаментов («гостиниц»), легче перейти в новый статус, чем административно-деловым центрам. Здесь легче выполнить условия, в рамках которых помещение должно соответствовать новым правилам. Пока застройщики, которые объявляют о переводе апартаментов в жилье, действуют в частном порядке.

Проблема правового статуса апартаментов

— На рынке московских новостроек сегодня предложений апартаментов, в том числе и бюджетных, довольно много — рассказывает Ольга Маркова, ведущий маркетолог компании «Пересвет-Инвест»:

— Проблема правового статуса апартаментов существует уже не один год, и сейчас активно обсуждается решение данной проблемы. Первое – ограничение количества апартаментов путем сокращения выдачи разрешений на строительство. Возможность признания апартаментов жилыми помещениями. Распространение норм ФЗ-214 на апартаменты, разрешение осуществления временной регистрации по адресу апартаментов.

Однако на данный момент никаких официальных документов не было принято, если не учитывать инициативу Правительства Москвы по распространению действия ФЗ-214 в отношении апартаментов, при этом документ носит рекомендательный характер.

Поэтому данные варианты интересны скорее как второе жилье, либо как инвестиции. При этом есть возможность приобрести недвижимость по сравнительно невысокой цене.

— Начало года для сегмента апартаментов сложилось противоречиво, — высказывает мнение Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп»:

— Дискуссии о дальнейшей судьбе апартаментов преобразовались в законопроект. В концепции закона, разработчиком которой выступил Фонд «Институт экономики города», вводят определение «апартаментов». Данный статус получат жилые помещения в ДСИ — домах смешанного использования. Апартаменты, несмотря на локацию в общественно-деловой, а не в жилой застройке, обретут статус жилья.

Перспективы сегмента

— Официальный статус апартаментов и возможность регистрации в них можно расценивать как безусловное достижение законопроекта. Эксперты ожидают дальнейшее развитие данного формата, — подводит итог Анна Соколова.

Наталья Розенблюм, партнер Hospitality InCome Consulting считает, что предложение апартаментов в ближайшем будущем может сократиться:

— Апартаменты как вид недвижимости активно обсуждаются на рынке на протяжении 4-5 лет. За последний год на рынке произошли некоторые изменения, которые оказывают влияние на данный сегмент. Так, в Москве введен запрет на строительство отдельно стоящих апартаментов. Это означает, что проекты с апартаментами теперь могут быть реализованы только в рамках многофункциональный комплексов. В ближайшей перспективе это может сказаться на сокращении предложения апартаментов, что может повлечь некоторый рост цен.

В настоящий момент апартаменты пользуются популярностью как более дешевая альтернатива обычной квартире. Тогда покупателями выступают люди со средним, но стабильным доходом, для которых важна цена сделки.

Другим сегментом являются штучные проекты — либо проекты в дорогих кварталах или зданиях с историей, где просто невозможно построить квартиры в силу действующего законодательства. Это, безусловно, более премиальный сегмент и включает покупателей с доходом выше среднего.

Источник: The Lifenews